一案一說：商品房出現質量問題能否退換？
這些天，朋友小舒一天打好幾個電話找我，說買房上了當，讓我出出主意。
去年，小舒購買了某房地產開發公司開發建設的一套商品房。在簽約前查看該房時，他發現衛生間墻壁有輕微漏水痕跡。可開發商信誓旦旦地保證一定能維修好，于是小舒就與開發商簽署了商品房買賣合同并交了房款。全家高高興興入住以后，小舒開始發現該房屋存在嚴重的質量問題，不但漏水問題沒有解決，而且在客廳、陽臺、臥室房頂出現了十幾條
裂縫，其中有幾條裂縫還和樓上房子相同位置的裂縫相對應。這一發現讓小舒整日心神不寧。為此，他多次與物業公司聯系，要求維修，物業公司也前后維修了四五次，但問題仍舊沒解決。小舒考慮到該房屋存在的質量問題看來無法徹底解決，嚴重影響全家的居住使用，于是他又找到開發商提出了退房的要求。然而，這次開發商的態度可與從前大不一樣了。聲稱除非該房屋塌梁斷，才有可能退或換房，否則就別想退房。小舒很不服氣，在與開發商幾次交涉未果的情況下，就想起了我，他問，難道有如此嚴重質量問題的房屋也不能退嗎？
其實，這也是目前購房中經常遇到的問題。我必須詳細解釋。
根據國家有關法律規定，商品房建成竣工后，應按規定進行驗收，驗收合格后才可交付使用，即開發商需取得《建設工程質量合格證》。建設部發《商品房銷售管理辦法》明確規定：銷售商品住宅時，房地產開發企業應當向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并對所銷售商品房承擔質量保修責任，保修期從交付之日起計算，保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。從國家法律法規的規定可以看出，商品房不達到國家規定的質量標準是不能交付使用的。交付使用后，如果出現質量問題，開發商或物業管理公司還應該負責修理。
退房必須符合約定條件或法定條件
那么，是否只要所購房屋出現了質量問題就一定可以退房了呢？問題當然沒有那么簡單，退房還是需要符合一定條件的。
由于退房會涉及開發商、銀行、房地產管理部門、保險公司及購房人等各個方面的關系，為了維護正常的交易秩序，法律對退房條件有比較嚴格的規定。在實踐中，退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種：
約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。在此情況下，法律更注意強調交易雙方的意思自治原則，充分尊重交易雙方當事人的約定。
根據《合同法》規定的基本原則，雙方當事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該退房條件成立(例如開發商延遲交房超過一定期限)，購房人就可以要求退房。另外，購房者也可在合同中約定小區規劃或配套設施不符合售樓廣告或售樓書宣傳、房屋交付后在一定期限內無法取得產權證等退房條件。
法定條件則是根據法律規定，購房者可以退房的條件，主要包括以下幾項：
1、購房合同無效。根據《合同法》的規定，合同無效的直接結果是因合同取得的財產應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發商退還房款。從實踐來看，造成購房合同無效的常見情形有：開發商無權處分該房產，開發商存在欺詐情形等。
2、套型誤差導致退房。按套(單元)計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房人可以退房或者與開發商重新約定總價款。購房人退房的，由開發商承擔違約責任。
3、面積誤差導致退房。合同約定面積與產權登記面積發生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。購房人退房的，開發商應當在購房人提出退房之日起30日內將購房人已付房價款退還給購房人，同時支付已付房價款利息。
4、變更規劃、設計導致退房。已預售的商品房，開發商應在變更規劃、設計導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形之日起一定時間內書面通知購房者，購房者在接到通知后可選擇是否退房。如開發商未在規定時限內通知的，購房者有權要求退房。
5、質量不合格導致退房。商品房交付使用后，買房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，依照國家有關法律規定，購房者有權請求解除合同(退房)并要求開發商賠償經濟損失。另外，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規定，如果因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，購房人也可以請求解除合同(退房)。這里所講的“嚴重影響正常居住使用”主要有以下幾種情況：室內有害氣體及放射性物質超標、
噪聲超標(如室內暖氣供暖時所產生的讓人無法正常休息的
噪聲，上下水管道產生的
噪聲以及由于與鄰居的隔墻太薄或有縫隙、孔洞等由鄰居產生的
噪聲)等。當然是否構成法律意義上的“嚴重影響正常居住使用”，則要由法院來認定了。
6、法定不得轉讓的房屋。如果房屋存在下列情形之一的：
(1)未依法登記取得房產權證書的；
(2)共有房屋，未經其他共有人書面同意的；
(3)權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的；
(4)司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房屋權利的，則商品房買賣合同無效，購房者也可退房。
房屋質量問題按主體結構和非主體結構分別處理
在司法實踐中，房屋質量問題分為房屋主體結構質量問題和非房屋主體結構的質量問題。在處理時，也應當區別不同情況分別處理。
對房屋主體結構質量問題，可以依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條和《商品房銷售管理辦法》第三十五條處理。《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條是這樣規定的：“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”《商品房銷售管理辦法》第三十五條規定的內容也大致如此。如果購房者認為房屋主體結構質量不合格，則購房者有權委托工程質量檢測機構重新核驗鑒定。對于房屋主體質量不合格的房屋，購房者有權解除合同，并按照法規及合同規定追究開發商的違約責任。
對于非房屋主體結構的質量問題，可以視雙方在合同中有無約定，分別處理：
如果雙方當事人在購房合同中有特別約定，則依約定執行；如果雙方當事人在購房合同中無特別約定，購房者應與開發商協商予以解決。在此情況下，開發商一般不會同意退房。如果是這樣，我們就要看看所購房屋是否還在保修期內，如在法定保修期限和范圍內，就可以要求開發商承擔質量保修責任。如超過法定保修范圍和期限的，則只有實行有償維修了。這其中屬于房屋共用部位和共用設施設備部分的大修、更新、改造維修費用，可以從公共維修基金中支出；屬于購房者自用部位及自用設備的，由業主自行承擔費用。如果開發商在法定保修期內未能及時履行保修義務的，購房者有權要求開發商承擔由此給購房者造成的全部經濟損失。
從建設市場的實際情況看，商品房交付使用后房屋主體結構發生質量問題的并不多見，大量發生的是非主體結構問題。這就需要購房者在簽訂購房合同和收房時，注重有關房屋質量條款的約定，并注意下列法律問題：
1、審查《住宅質量保證書》中有關房屋質量保修約定是否違反法規規定的最低保修期及保修范圍。
根據國務院《建設工程質量管理條例》、《房屋建筑工程質量保修辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》等有關規定，住宅質量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
(一)地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；
(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；
(五)裝修工程為2年。
2、對于法規及《住宅質量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項目的保修期限由開發商與購房者補充約定。
3、建議購房者在補充協議中就房屋發生的非房屋主體質量問題、處理方式及違約責任作出明確約定。主要包括：
(1)購房者驗收房屋時，若房屋發生非房屋主體質量問題，例如防水層滲漏、樓板超薄、地面傾斜等、管線破損、層高與樓間距不符合國家標準、保暖、保溫、隔音等，購房者有權要求開發商或開發商委托的物業管理公司限期修理、重做等。此時，購房者有權拒絕接受房屋，并有權按照《商品房買賣合同》第九條規定追究開發商的違約責任。
(2)商品房發生非房屋主體結構質量問題，經過開發商或開發商委托的物業管理公司修理、重做后，經有關部門認定仍存在質量問題，嚴重影響購房者的對房屋正常使用時，購房者有權解除《商品房買賣合同》并按照雙方合同約定的違約方式追究開發商的違約責任。
這就是因為房屋質量問題而引起的退房的相關問題，法律規定和實踐操作上的介紹。小舒的房子所存在的質量問題屬于什么情況，目前還無法得出結論，因此我建議他先依照有關規定委托工程質量檢測機構核驗一下，如經核驗，確屬主體結構質量不合格的，就可以依照國家有關法律規定，向開發商提出退房要求；如不能就此問題與開發商達成協議，他還可以向人民法院提起訴訟，請求解除合同(退房)并要求開發商賠償經濟損失。
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